La riparazione della caldaia spetta a inquilino o proprietario?
Gli inquilini si trovano spesso nel dubbio circa le spese da affrontare, come nel caso della necessaria riparazione della caldaia. Chi paga quando l’apparecchio si guasta? Se il sistema smette di funzionare per una qualsiasi causa e si deve contattare il tecnico, si deve provvedere al saldo del conto, ma per evitare errori tra la suddivisione delle competenze, è bene chiarire quali siano gli aspetti da prendere come riferimento. Innanzitutto è utile controllare il contratto di locazione, che potrebbe contenere disposizioni ad hoc in merito a tale questione. In linea generale, il proprietario dell’immobile deve pensare a conservare la costruzione in buono stato, quindi a lui spetta l’onere di sostenere i costi legati a tale incombenza. Vi è solo l’eccezione relativa alla piccola manutenzione dovuta al naturale deterioramento dei beni che avviene con l’usura. All’inquilino competono questi interventi, così come la risoluzione di problemi di vetustà o di casi fortuiti, ovvero indipendenti dalla volontà delle persone.
I riferimenti normativi
A stabilire le regole da seguire, in modo da limitare o evitare i contenziosi, è il Codice Civile. Negli articoli 1575, 1576 e 1609 si specifica che i costi della sistemazione della caldaia per un guasto devono essere coperti dal proprietario dell’immobile. A rafforzare tale disposizione c’è la sentenza n. 19744/2014 della Corte di Cassazione, che chiarisce in maniera inequivocabile la suddivisione dei compiti tra inquilino e proprietario. Dall’atto della suprema corte si comprende bene la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria. Il caso della caldaia rientra proprio tra gli interventi che deve fare chi possiede l’alloggio e non chi lo affitta. Oltre a dover pagare il conto del tecnico, il proprietario è tenuto a effettuare un intervento tempestivo per evitare che l’affittuario resti al freddo. Tuttavia, ci sono alcune spese in capo all’inquilino, che riguardano più che altro alla manutenzione:
- fornitura di acqua, gas e luce
- controlli periodici previsti dalle normative
- verifica dell’apparato da parte degli addetti dell’Asl
- riparazioni dovute alla mancata manutenzione
- accensione del periodo invernale e messa a riposo estiva.
Una volta all’anno vanno controllati i fumi e si deve effettuare la verifica sul funzionamento della caldaia. I costi relativi a tali operazioni eseguite da un tecnico abilitato sono addebitabili a chi affitta i locali. Si tratta di assunzione della responsabilità di gestione dell’impianto con adempimenti di legge. Anche le somme dovute come imposte in relazione al controllo dei fumi sono attribuite all’inquilino. Se le rotture sono imputabili alla mancanza di verifiche, allora i costi li deve pagare chi affitta, ovvero il responsabile.
Inadempienza del proprietario
Può capitare che il titolare dell’alloggio non provveda alle riparazioni di sua competenza. In tal caso, l’inquilino ha la possibilità di pagare direttamente la somma richiesta dal tecnico e quindi chiedere un rimborso al proprietario. Non è, tuttavia, consentito al conduttore di scalare l’importo dal canone di locazione. Le due tipologie di spesa non sono compensabili secondo la legge. Qualora il proprietario dovesse rifiutarsi di risarcire l’inquilino, quest’ultimo ha il diritto di avviare una causa legale. All’interno di un condominio, tutti i costi derivanti dalla sistemazione della caldaia devono essere ripartiti tra i condomini in base ai millesimi di proprietà. Per gli inquilini vale lo stesso discorso di attribuzione delle competenze. Per evitare dissidi tra le parti, è sempre opportuno specificare la suddivisione delle spese relative all’immobile e ai beni nel contratto di locazione. Si possono anche concordare deroghe rispetto a quanto prevede la legge, ma avere nero su bianco evita che ci possano essere controversie future. Quanto viene accettato dalle parti e riportato per iscritto diventa un riferimento in tutti i casi. Per la riparazione caldaia Milano è sempre utile rivolgersi a professionisti certificati. Al di là del pagamento, la manutenzione va fatta da chi ha le necessarie competenze, che risponde di eventuali problemi insorti successivamente al controllo. I professionisti del settore sanno anche consigliare i clienti sulle procedure.
